Si estás pensando en comprar una propiedad en España, probablemente te hayas encontrado con la idea de comprar a través de una empresa para reducir el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) del 7% a solo el 2%. En una propiedad de alto valor en zonas como Marbella, Mijas Costa o Estepona, eso podría suponer ahorrar decenas de miles de euros.
¿Pero es realmente así de sencillo? La respuesta corta: no — el ITP reducido del 2% se aplica solo en situaciones muy específicas, y no cumplir los requisitos puede conllevar facturas fiscales inesperadas, intereses y sanciones.
¿Qué es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en España?
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) se paga al comprar una vivienda de segunda mano en España.
- En la mayoría de las comunidades, incluida Andalucía, la tasa estándar es 7% del precio de compra.
- Algunas empresas dedicadas a la actividad inmobiliaria pueden optar a una tasa reducida del 2%, pero solo si se cumplen criterios legales estrictos.
El ITP del 2%: ¿quién puede acogerse?
Para beneficiarse del ITP reducido del 2%, todas las siguientes condiciones deben cumplirse:
- Actividad principal
La actividad principal de la empresa debe ser el desarrollo inmobiliario, la promoción u otra actividad relacionada con el sector inmobiliario —no simplemente la tenencia de inmuebles como inversión. - Contabilizado como activo corriente
La propiedad comprada debe registrarse como stock en la contabilidad de la empresa, no como inmovilizado o inversión a largo plazo. - Reventa en un plazo de 5 años
La propiedad debe venderse en un plazo máximo de cinco años desde la fecha de compra.
Riesgos de equivocarse
Si tu empresa no cumple cada condición, la Agencia Tributaria puede:
- Cargar la diferencia de impuesto (el 5% adicional)
- Añadir intereses por pago atrasado
- Aplicar sanciones económicas
En los últimos años, las autoridades fiscales españolas se han vuelto mucho más estrictas al inspeccionar estos casos. La tasa reducida es solo para empresas realmente activas en el sector inmobiliario —no para uso privado o con fines puramente de inversión.
Escenarios de ejemplo
- Caso válido: Una promotora inmobiliaria en Marbella compra una propiedad para reformarla y revenderla en un plazo de dos años. La contabilizan como stock y cumplen todas las condiciones —califican para el ITP del 2%.
- Caso no válido: Un particular constituye una empresa únicamente para comprar una villa en Mijas Costa para uso personal. Incluso si se compra a través de una empresa, no es una actividad inmobiliaria genuina —se le cobrará el 7% completo más sanciones.
Asesoramiento experto antes de comprar
Aunque el ITP del 2% puede suponer un ahorro real para promotores y empresas inmobiliarias activas, no es una vía para compras privadas. Si estás pensando en comprar a través de una empresa, habla con tu agente inmobiliario, tu asesor legal y un asesor fiscal español antes de proceder.
En Mitchell’s Prestige Properties, trabajamos estrechamente con expertos legales y financieros de confianza para asegurar que tu compra esté estructurada correctamente —ya sea que compres en Marbella, Mijas Costa o en cualquier punto de la Costa del Sol.
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